Valuación de la característica personal del negocio

La característica personal del negocio (BPP) puede ser desafiadora valorar debido a la cantidad limitada de datos disponibles y de confianza primaria sobre el acercamiento de la comparación de las ventas. Relativamente hablando, una cantidad de datos voluminosa está disponible al valorar las propiedades inmobiliarias en comparación con la valoración de la característica personal del negocio. Muchas valoraciones de propiedades inmobiliarias consideran tres acercamientos valorar: cueste el acercamiento, el acercamiento de la comparación de las ventas y el acercamiento de la renta. Por el contrario, la mayoría de las valoraciones de característica personal del negocio dependen sobre todo del acercamiento de la comparación de las ventas. Mientras que es posible desarrollar una estimación razonable del valor de mercado para la característica personal del negocio, los valores tienden a ser más subjetivos que el valor de las propiedades inmobiliarias.

El acercamiento de la comparación de las ventas depende de principios de substitución y oferta y demanda. Los compradores de la característica personal del negocio buscarán alternativas y elegirán la alternativa más beneficiosa para ellas que consideran coste, cantidad y calidad. Para las propiedades inmobiliarias, los datos comparables de las ventas están disponibles con descripciones profundizadas de las propiedades inmobiliarias, incluyendo cantidad y calidad. Para la característica personal del negocio, es más difícil obtener la información precisa con respecto la cantidad y a la calidad de la característica implicadas en una venta. Por ejemplo, asuma que los XYZ Company cerraron su operación de Chicago y que vendieron los muebles, sistema de teléfono, servidores de red, ordenadores personales y que relacionaron recientemente los artículos para una oficina con 30.000 pies cuadrados de espacio y de 120 empleados. Los datos de las ventas incluyen la cantidad de escritorios, de sillas, de gabinetes de archivo, de ordenadores personales, de computadoras de red, de etc. Sin embargo, no contienen la información exacta con respecto a la condición y la edad de cada uno de estos artículos. Las propiedades inmobiliarias son más homogéneas y más fáciles de describir contra la venta de una cantidad de característica personal del negocio.

De las propiedades inmobiliarias de los tasadores penetración del aumento a menudo de preparar cada uno de los tres acercamientos valorar para las asignaciones de las propiedades inmobiliarias. Sin embargo, tasadores de la característica personal enfocados típicamente sobre todo sobre el acercamiento de la comparación de las ventas. No tienen la ventaja de poner en contraste la conclusión del valor vía el acercamiento de la comparación de las ventas con valores vía el acercamiento del coste y el acercamiento de la renta.

Es importante definir el activo que es valorado. ¿Se está refiriendo de nuevo a nuestro ejemplo de los XYZ Company que cerraron su oficina, es la asignación para atribuir a un valor a cada artículo como si va a ser vendida individualmente o para asignar un valor a la colección agregada de muebles, de computadoras y de equipo? Un acercamiento alterno sería definir un valor basado sobre la venta de los subconjuntos del conjunto. Por ejemplo, los muebles a un comprador y a las computadoras y sistema de teléfono a un segundo comprador.

La definición del valor también afecta substancialmente a la conclusión del valor. El valor de mercado sería definido típicamente pues el valor si se asume que el comprador y el vendedor está bien informado con respecto a la característica, ni el comprador ni el vendedor está bajo señal de socorro a comprar o a vender y una cantidad de tiempo adecuada se permite poner la característica. Un valor de liquidación también asumiría que el comprador y el vendedor están bien informados con respecto a los activos. Sin embargo, asumiría un periodo de tiempo muy breve para vender la característica. El valor funcionando describe el valor de los activos al dueño actual. No es indicativo de lo que pagarían los terceros probablemente comprar los activos.

Además de realizar una valoración para estimar el valor de mercado de la característica personal del negocio, otras técnicas consideradas a veces para valorar la característica personal del negocio son horario de depreciación del IRS y horario de depreciación del districto de la valoración. Éstos pueden o no pueden dar lugar a una conclusión del valor que sea similar al valor de mercado. Sin embargo, es la experiencia del escritor que producen típicamente un valor superior a valor de mercado verdadero.

La división de la valoración de O'Connor y los asociados es abastecedor nacional de los servicios de la valoración de la propiedad inmobiliaria comercial incluyendo estudios de la segregación del coste, diligencia debida, las valuaciones del seguro, testimonio del testigo experto, los estudios de viabilidad, valuación parcial del interés, modelado financiero, las valuaciones del impuesto de regalo, lo más arriba posible y los estudios de mercado los mejores análisis del uso, valuaciones de la pérdida de muerte y mapa de HUD.

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