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Em escolher uma posição para um hotel novo, a primeira coisa que todo o colaborador deve olhar é o mercado. De nosso perspective, se for over-saturated, com demasiado muitos hotéis, que deter nos de investing nele. Se nós víssemos um mercado que tivesse a potencialidade para o segmento que nós somos dispostos se aproximar, aquele provaria compelir. Para o exemplo, nós construímos um número de inns da residência nos estágios adiantados de seu franchising. Nós vimos que como um niche de mercado que não fosse encontrado com por nenhum outro produto do hotel. Nós construímos sete daqueles e encontramo-los para ser oportunidades de investimento muito bem sucedidas. Nós vimos então que essa indústria se estava transformando não overbuilt – bem construído, mas havia uns muitos da competição que vêm dentro – assim que nós decidimo-nos vender nossas propriedades e partir desse setor de nosso negócio.
Há muitos aspectos a subscrever, especificamente posição. Se a cidade está em um upswing ou em um downswing, que plantas estão sendo executadas para amenities à cidade – toda a aquelas coisas afetarão nossas decisões. Em Denver, para o exemplo, o aeroporto novo e o centro de convenção fizeram-nos muito interessados na cidade porque mostrou que a cidade estava tentando se puxar para cima por suas próprias tiras de bota, e fazendo algumas coisas muito emocionantes. O centro de convenção em Denver, o centro de convenção em Filadélfia, o centro de Kimmel em Filadélfia, o centro novo do constitution em Filadélfia – lá é muitas coisas que estão atraindo o negócio. Aquelas são as coisas que fazem uma posição desejável. Após aquele, nós funcionamos nossos números e vemos se nós pudermos receber um retorno razoável em nosso investimento, e então nós’ll fazemos a decisão.
Nós’ve feito exame geralmente a posição não à configuração da terra acima, mas para adaptar propriedades. Nós’ve adaptamos as propriedades que não eram hotéis e às vezes nós’ve adaptamos as propriedades que eram hotéis. Nós olharemos o gamut inteiro. Depende em cima da oportunidade que se aproveita d.
O segmento que nós estamos tentando atrair no mercado é um ponto chave a considerar. Nós’ve tivemos hotéis independentes, tais como o Rittenhouse e o George. Nós’hotéis feitos ve do franchise, também. Nós analisamos cada aspecto dele que nós podemos. Nós encontramo-nos com políticos locais, se possível, para começar uma idéia do sentido, com respeito ao reino político, que a cidade está dirigindo. Quando nós começamos a construção no Rittenhouse em setembro de 1987, a cidade de Filadélfia estava na forma boa bonita, e pelo tempo onde nós terminamos, o mercado de propriedade real tinha-se deteriorado. Por outubro ’de 89 o mercado conservado em estoque tinha deixado de funcionar. Devastating – a cidade de Filadélfia tornou-se financeira hard-pressed, o crime estava aumentando, o homelessness era muito mais elevado, o parque através da rua do hotel era “dope da cidade” – do sin que fuma nos bancos, loitering, e panhandling aggressive era rampant.
Assim nós tornamo-nos muito ativos na cena política. Nós encontramo-nos com com líderes de negócio, o mayor, o comissário das polícias, e o advogado de distrito cada semana em meu escritório. Nós enfrentamos até os problemas e fizemos finalmente um arranjo com a cidade que nós limparíamos acima do quadrado se nos dessem de 24 horas, de uma proteção de sete-dia-um-semana e reforçaríamos as leis. Aquele era o começo de o que é agora o distrito de cidade center. Filadélfia tem-se transformado agora um modelo do papel para o rest.of.the.world nos termos de como limpar acima de uma cidade. Nós éramos um precursor neste respeito, e depois que nós concordamos a esse negócio, nós fomos a todos os edifícios restantes em torno do quadrado e dissemos-lhes que nós o limparíamos e a cidade o policiaria. Nós dissemos-lhes que que se quisessem contribuir poderiam, e se o didn’t quisessem nos contribuir’d faça-o de qualquer maneira. Não era forçado em cima de qualquer um, mas todos contribuiu-nos muito disposta – ajustou acima uma programação razoável para que façam-no e girou a cidade ao redor. Se você olhar a cidade hoje, é um modelo do papel para o cleanliness e o crime baixo.
O ponto é, se você quiser ser bem sucedido em um negócio, particularmente o negócio do hotel, você tem que começar involvido – você pode’t justo ser um investor passivo.
Há uns riscos constantes. Um dos riscos que nós estamos enfrentando atualmente em Filadélfia é que houve um squabble protracted entre as uniões em nosso centro de convenção. Em conseqüência daquele, desde último agosto, nós tivemos sobre 300.000 noites do quarto canceladas. Esse’s um risco que seja uncontrollable de nossa situação. Quando o mayor nos chamou dentro e pediu que nós suportassem a expansão do centro de convenção, minha resposta era, “repara o problema, e o ll’de I começa atrás da expansão. Mas se você don’o reparo de t o problema, a seguir ele crescerá somente.”
Em sua essência, a indústria não é uma indústria fácil, mas há muitas recompensas envolvidas. As dificuldades são, primeiramente, que é sujeita a alguns caprichos e variações uncontrollable – a força da economia, se os centros de convenção estão registrando, o físico e as condições financeiras da cidade que você se está operando dentro podem todas ter efeitos significativos.
No outset, nós tentamos ajustar-se aparte de todos hotéis restantes. Há outras correntes principais que você pode permanecer dentro, e uma vez que você anda através da porta você não sabe se você estiver em Cleveland ou Denver ou Los Angeles ou San Francisco ou New York que – são todos os mesmos. No Rittenhouse, eu tentei trazer minha experiência do curso para carregar em o que eu quis ver. Se eu for a Paris, eu não quero pensar de que eu estou em Cleveland que – eu quero conhecer que eu estou em Paris. Se eu estiver em Chicago, eu quero sentir como I’m em Chicago. Eu senti que há bastante aspectos maravilhosos a Filadélfia que nós podemos criar um ambience que sentisse como Filadélfia.
A barra é chamada a barra da fileira de Boathouse porque Filadélfia tem sido por muito tempo um mecca de enfileirar grande. Enfileirar é um esporte principal em Filadélfia que – nós’o ve teve o clube olympic do barco de Vesper do campeão aqui, e nós’ve tivemos honras individuais, demasiado. O sr. do kelly de Jack ganhou a medalha de ouro ’nos 20 e ’24 olympics. Nós temos o escudo do kelly’s de Jack, o Lizanne, pendurando em nossa barra da fileira de Boathouse. Nós temos um mural que seja 50 pés longos e 6 dos pés 2 polegadas de altura, dos boathouses. Nós temos o lighting fiber-optic que ilumina os boathouses apenas como se você estava realmente na fileira de Boathouse, only ele’s melhor porque as luzes don’a queimadura de t para fora. Nós temos todos os memorabilia dos clubes do barco no empréstimo permanente deles. Nós fazemos a uma contribuição à restauração da fileira de Boathouse cada ano, e a esse’s como nós trouxemos aquelas partes no hotel.
O lounge do lobby é chamado o lounge do lobby de Cassat, nomeado após Mary Cassat, um artista impressionist francês que seja carregado e levantado em Filadélfia, educada no academy de Pensilvânia de artes finas, e vá a Paris estudar a pintura com todos os artistas impressionist franceses grandes. Seu irmão e sua família viveram no local do hotel de Rittenhouse. Muitas de suas pinturas incorporam a família. Ao estudar em Paris, teve dois obstáculos principais a superar: que era um americano, e que era uma mulher. Superou-os belamente e transformou-se um pintor da mundo-classe. Como eu mencionei mais cedo, o mercado deixou de funcionar em outubro de 1987. O dia depois que o mercado me deixou de funcionar comprou três drypoints de Mary Cassat e pô-los em nosso lobby.
Filadélfia é também um repouso do golf grande. Em nossa área do quarto de reunião, nós criamos o que nós nos chamamos o dezoito ideais do vale de Delaware. Nós tivemos um comitê de golfers do campeão, mais mim – um golfer entusiástico. Nós escolhemos o mais melhor #1 furo, o mais melhor furo #2, e assim por diante, e nós tivemos fotografias bonitas da tomada de Michael Brummet de cada furo, com uma história pequena sobre cada um. Essa’peça de s do lore de Filadélfia.
Nós temos um artista local da rua, Joe Barker, que pintou um watercolor original para cada quarto no hotel. Nós comissão também Dan Cavaliere. Eu chamei-o acima quando nós construíamos o hotel e eu disse, “Dan, mim gosto de seu trabalho.” Disse, “que a pintura você quer comprar?” e mim disse, “quanto você quer fazer este ano? Eu quero “comprá-lo” por o ano e para tê-lo não faça nada mas pinte-o para mim.” Eu terminei acima de empregá-lo por 18 meses, e fêz o mural na barra mais outras 17 pinturas que estão pendurando durante todo a propriedade. São tudo pinturas realísticas de cenas de Filadélfia. Entraria e nós discutiríamos que estação nós faríamos ao ajuste das pinturas e que posição seriam. Há uns retratos do quadrado de Rittenhouse, e há retratos da independência Salão e todos os aspectos maravilhosos de Filadélfia. Quase toda a arte é arte de Filadélfia e cenas de Filadélfia, durante todo a propriedade.
Quando você vem em aqui você conhece-o’re em Filadélfia. Nós usamos esse tema mostrar “o orgulho em Filadélfia,” para transformar-se “o orgulho de Filadélfia.”
Os povos são as despesas as mais grandes, mas eles’re worth o dinheiro. Você pode fazer todas suas plantas físicas, gasta tudo que você tem que nos dispositivos elétricos e no equipamento do furniture, mas o ingrediente chave é pessoa. Cada pessoa que trabalha em um hotel é uma ligação em uma corrente, ingualmente importante, e na a mais fraca quebrará a corrente. Se você gastar $150 milhões nas folhas do hotel e de uma empregada doméstica uma toalha sujada sob o dissipador, os convidados nunca permanecerão lá outra vez. Se você tiver um doorman que o doesn’t abra a porta para um convidado, você’ve perdido. Quando eu emprego povos, eu procuro os povos espertos que são extraordinària entusiásticos sobre trabalhar aqui. Nos primeiros três anos quando nós abrimos, eu entrevistei cada pessoa que trabalhou aqui, e se não mostrassem esse tipo do entusiasmo, eu não tive nenhum interesse em empregá-los. Quando mim diria, “por que você quer trabalhar aqui?” e sua resposta era, “mim necessita um trabalho,” meu comentário seguinte era “seguinte!” Se disserem, “este é o ve o mais bonito do hotel’I visto sempre e mim espera’da lata t para trabalhar aqui,” esse’s o que eu procurava. Eu quero os povos que são os self-starters, que farão decisões, e que favorecerão o convidado bàsicamente em cada resposta que é possível.
Quando você verifica neste hotel, os empregados têm um sorriso em sua cara. Quando respondem ao telefone, têm um sorriso em sua cara. O convidado sente aquele, e resonates com eles. Ninguém está aqui porque o couldn’t começa um trabalho seja là onde for. O nível da instrução é além da opinião para um hotel. Após 10 anos nós tivemos algo como 70 povos que tinham sido com nós do dia onde nós abrimos, que é unheard neste negócio.
Nós blessed com empregados phenomenal. Eu penso que nós temos 294 povos trabalhar aqui e eu conheço provavelmente todo ou 90 por cento deles por seus primeiros nomes. Nós tratamo-los como a família, e o wouldn t’de I tem-na toda a outra maneira. O ve’I jogou o golf com o alguma deles; O ve’I jogou o basketball com o alguma deles. No partido do christmas eu danço com um grupo deles. No.one kowtows ao proprietário. I o wouldn’t tem alguma daquele. Quando um partido termina, minha esposa é última a sair; tem que dizer adeus a todos os empregados. O doesn’t faz aquela para toda a razão, à excepção daquela que gosta verdadeiramente d. Nós’re amigos com eles.
O hotel de Rittenhouse em Filadélfia era, mim acredita, o primeiro, e pode ser o único, condomínio do hotel do cinco-diamante no mundo. É completamente um lugar original; você conhece os convidados enquanto você interage com eles. Lá’s bastante mais satisfação, muito mais assim do que em um edifício de escritório ou em um complexo do apartamento. Você’re capaz de dar algo traseiro à comunidade. Quando a comunidade tem um evento principal, pensa de seu lugar primeiramente. Nós’ve tivemos casamentos espectaculares dos eventos – aqui, anniversaries, partidos, mitzvahs do bastão, scouts de menino, movimentações do fundo do cancer; você começa os muitos da satisfação que em alguma maneira pequena você’re dar para trás à comunidade e você’re a ajuda destas organizações.
No presente,’s mais fácil do que ele usou-se dever fornecer o toque pessoal. Os computadores fornecem um perfil do convidado que indique que o convidado gosta dos tempos de New York, do inquiridor de Filadélfia, do jornal de Wall Street, e dos tempos de Londres, assim que você começa-os para eles. Quando o convidado mostra acima, os papéis estão lá. Quando você encontra para fora que gostam de um tipo particular de scotch ou da soda, você tem aquele no quarto quando chegam. Quando você encontra para fora que têm um penchant para um determinado tipo do bolinho ou do doce, você tem aquele para eles. Você questiona os povos que estão fazendo reservations – o que o fazem que gostam? Você’re frequentemente falar à secretária, o assistente, o marido, a esposa, ou whomever, e você pede aquelas perguntas e marca abaixo as respostas e vive por ela. Estas são as coisas que fazem povos andar dentro e dizer, “wow!” Quando nós tivemos o primeiro mayor de Moscow aqui, a bandeira russian nova foi feita apenas e nós saímos de nossa maneira começar essa bandeira, e nós tivemo-la pendurar em nosso lobby. Andou dentro e foi fundido ausente. Estas são as coisas que você faz como um hotel que é muito importante de povoar. Reconhecem seu ir a milha extra fazê-los feliz.
Quando nós abrimos primeiramente nossas portas, eu sentei-me para baixo com nosso desenhador interior e eu disse, “nossa competição principal é X que” – eu ganhei’nomes do mention de t – “e eu don’t quero batê-los em uma área; Eu don’t quero batê-los em duas áreas. Eu quero-o permanecer em um de seus quartos e fazer a anotação de cada única área. Eu quero batê-los em cada única área. Eu quero nossos quartos do convidado ser maior. Eu quero nossos banheiros ser maiores. Eu quero um chuveiro e um tub em cada quarto. Eu quero ter nossas televisões a ser maiores, nosso VCRs disponível. Este é um método para promover a lealdade que você – don a batida’de t seus concorrentes em uma área, você do cliente bateu-os em cada área.
Nós temos a mais melhor posição na cidade. Do outset, nós tivemos um desafio adicional porque nós éramos independentes e conseqüentemente, não tivemos nenhum negócio interno do referral. Nós tivemos que construi-lo da terra acima, e teve que começar com os convidados eles mesmos. Nós saímos de nossa maneira dar exatamente um convidado o que queiram, para certificar-se de que andam feliz ausente. A mais melhor maneira de mostrar isso é quando dizem, “pela maneira, I’m que vai estar para trás aqui em março e eu quero ao rebook o quarto agora.”
Se você furar ao seu knitting e seu objetivo for se certificar de que seu cliente está satisfeito, os valores do núcleo don’a mudança de t sobre os anos. O que acontece é que a tecnologia nova e melhor se torna que o permite de executar mais melhor. Eu don’t v todas as mudanças nos fundamentos sobre o tempo, though. Se lá’s uma televisão nova que saia – o começar. Se lá’s uma conexão nova do computador – a começar. O conferencing video – começa-o. Estada antes de a curva; comece as coisas novas que são introduzidas. Don’a espera de t até que o quarto se torne tired antes que você a repare. Don’a espera de t para que o lobby transforme-se threadbare antes que você o repare. Repare-o antes dele’s um problema.
Nós apreciamos o que eu acredito sou a taxa a mais elevada do occupancy e a taxa a mais elevada do quarto, em nosso mercado, e compito aggressively com as mais melhores correntes sabidas no negócio. Esse’s o gabarito que nós queremos. Nós começamo-los a todos do presidente dos estados unidos aos políticos principais às estrelas de rocha às estrelas de Hollywood a Pavarotti – toda a estada aqui. Oprah Winfrey, Bruce Willis, hanks de Tom, bacon de Kevin – quando’re na cidade, esta forem onde penduram seu chapéu.
A computarização permite-o muito mais nos termos de um perfil do convidado, e’s fácil de manter-se. Esse didn’t existe realmente 10 anos há. Sua contabilidade permite que você comece todos os tipos da informação em uma base diária. Eu começo um relatório flash em cada de nossos hotéis em uma base diária. Eu sei o occupancy, a taxa do quarto, o alimento e a bebida – tudo – em uma base diária. Esta é a mais melhor maneira manter seu dedo no pulso do negócio.
Nós tivemos uma situação um número de anos há em qual um de nossos hotéis funcionava provavelmente no 80s baixo em uma base diária para meses e meses. Toda a repentino eu o vi cair ao mid-60s, e após três dias disto, eu disse, “que’erro de s? Que’s que vai?” e disseram que uma das companhias na área parou seu curso incorporado, assim que nós perderam todos aqueles quartos. Eu fui à pessoa que funciona nosso negócio do hotel e eu disse, “vou acima lá e don’t volto até que você os substitua.” Nós podíamos reagir dentro de três dias porque eu tive essa informação imediatamente. Se este for um franchise típico, o wouldn t’de I começa a indicação até 45 dias após o quarto, e por esse tempo, 90 dias transpired na média antes que eu soubesse mesmo sobre o problema. Isso é porque eu gosto de nossa própria companhia que funciona todas nossas próprias propriedades, porque nós podemos imediatamente ver um problema e lhe reagir.
O misconception o mais grande é que a indústria de hotel é propriedade real. Ele’s não; ele’s um negócio. Ele’s muito, muito hands-on. Com a maioria de propriedade real você pode ser um proprietário de absentista e você pode mandar alguma outra pessoa funcioná-la para você. Para nós, ninguém mais podem funcionar nossos hotéis, e eu don’t quero funcionar qualquer um s’outro.
Os viajantes são muito mais sofisticados mais que viajam e mais eles’ve estado ao redor. Tornam-se mais sofisticados. Leram mais. Estão procurando o serviço melhor do que fizeram antes. Dez anos há nós tivemos um spa de 3.000 pés quadrados; nós estamos agora em 6.500 pés quadrados, porque querem mais equipamento, quartos melhores do massage, terapia melhor do vapor, música bonita soothe os, máquinas avançadas para trabalhar para fora sobre, e assim por diante. Nós promovemos nosso restaurante; nós temos agora Jean-Marie Lacroix, vencedor da concessão do beard de James para o mais melhor chef na região mid-mid-Atlantic. Nós fomos nomeados apenas para o mais melhor restaurante novo nos estados unidos. Estas são coisas que você tem que fazer. Os povos são espectador do vinho da leitura, eles’re a leitura Harper’s,’re a leitura tudo eles podem começá-lo suas mãos sobre, e’s mesmo mais disponível com o Internet. Se registrarem um quarto em uma cidade,’re não a fazer porque seu amigo Joe os disse assim – ’re o booking ele porque fizeram sua pesquisa e conclíram este são um lugar excelente a permanecer.
Como um proprietário, eu tendo a ser atraído a umas propriedades mais velhas que mantenham seu status, permanecendo antes de a curva para a manutenção e o pessoal e oferecendo tudo que manterá a experiência do convidado grande. Se você começar fora com uma posição terrific e uns tamanhos terrific do quarto e continuar a manter a propriedade, nível de serviço do convidado, e o alimento e a bebida ao grau o mais elevado, lá’s nenhum limite de tempo. Aqueles são os valores que nunca mudam o tempo excedente.
David G. Marshall serve como o Co-Presidente do Rittenhouse, de um hotel do diamante do AAA cinco e do condomínio do luxo em Filadélfia, Pensilvânia.
De março 1992-December 2000, marshall serviu como o presidente e o oficial executivo principal de Amerimar Empresas, Inc. e antes deste, como o presidente de Ameribass Realty Companhia de janeiro 1985-December 1987. Marshall Ameribass adquirido em 1988 e girado lhe em Amerimar Realty Companhia, de que tem servido como o presidente e o oficial executivo principal sempre desde.
Entre o marshall’s a propriedade real e as transações de negócio significativas numerosas são a formação e a gerência do lado de recurso de investors do mortgage e do realty de PNB, uma companhia de NYSE com o banco nacional de Filadélfia e mortgage colonial, a participação (como o proprietário da companhia) na aquisição e na posse do cais 39 em San Francisco, CA, e a participação na aquisição de toda a propriedade real da cascata de Boise.
Tornando-se, rehabilitated, adquirido e operado uma variedade dos hotéis, edifícios industriais, edifícios de escritório, comunidades residential, apartamentos, propriedades de varejo e facilidades estacionando em muitas áreas dos ESTADOS UNIDOS, portfolio’atual do marshall s da propriedade real – possuiu e operou – totais aproximadamente $1 bilhões
O marshall prende um celibatário do grau da ciência na economia da escola de Wharton da universidade de Pensilvânia. É casado com três crianças e cinco grandchildren.
David G. Marshall
Co-Presidente, o presidente do hotel de
Rittenhouse e oficial executivo principal,
Amerimar Realty Companhia
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