Nella scelta della posizione per un nuovo hotel, la prima cosa che tutto lo sviluppatore deve guardare è il mercato. Dalla nostra prospettiva, se è sovrasaturata, con troppi hotel, che li tratterrà dall'investimento in esso. Se vediamo un mercato che ha la possibilità per il segmento che siamo disposti a avvicinarsi a, quello dimostrerebbe la costrizione. Per esempio, abbiamo costruito un certo numero di locande della residenza nelle fasi iniziali del loro franchising. Abbiamo visto che come posticino del mercato che non stava venendo a contatto di da qualunque altro prodotto dell'hotel. Abbiamo costruito sette di quelli e le abbiamo trovate per essere occasioni di investimento molto riuscite. Allora abbiamo visto che quell'industria stava transformandosi in non in overbuilt – bene sviluppato, ma ci era concorrenza molto che entra – in modo da abbiamo deciso vendere le nostre proprietà e partire da quel settore del nostro commercio.
Ci sono molte funzioni alla sottoscrizione, specificamente posizione. Se la città è su una espansione o su un declino, che programmi stanno effettuandi per le amenità alla città – tutta quelle cose interesseranno le nostre decisioni. A Denver, per esempio, il nuovo aeroporto ed il centro di convenzione li ha resi molto interessati nella città perché ha indicato che la città stava provando a alzarsi tirando dalle relative proprie linguette per calzare gli stivali e facendo alcune cose molto emozionanti. Il centro di convenzione a Denver, il centro di convenzione a Filadelfia, il centro di Kimmel a Filadelfia, il nuovo centro di costituzione a Filadelfia – là è molte cose che stanno attraendo il commercio. Quelle sono le cose che rendono una posizione desiderabile. Dopo quello, facciamo funzionare i nostri numeri e vediamo se possiamo ricevere un ritorno ragionevole sul nostro investimento ed allora’ll prendiamo la decisione.
Noi’ve preso solitamente la posizione non a configurazione dalla terra in su, ma adattare le proprietà.’Ve abbiamo adattato le proprietà che non erano hotel ed a volte’ve abbiamo adattato le proprietà che erano hotel. Guarderemo la gamma intera. Dipende dall'occasione che si serve.
Il segmento che stiamo provando ad attrarre nel mercato è un punto chiave da considerare.’Ve abbiamo avuti hotel indipendenti, quali il Rittenhouse ed il George. Noi’hotel di concessione fatti ve, pure. Gli analizziamo ogni funzione che possiamo. Veniamo a contatto dei politici locali, se possibile, per ottenere un'idea del senso, riguardo al regno politico, che la città capo. Quando abbiamo iniziato la costruzione sul Rittenhouse in settembre di 1987, la città di Filadelfia era nella buona figura graziosa e per il momento in cui rifinissimo, il mercato di bene immobile si era deteriorato. Entro ottobre ’di 89 il mercato azionario si era arrestato. Stava devastando – la città di Filadelfia è stato finanziariamente sovraccarico, il crimine stava aumentando, il homelessness era molto più alto, il parco attraverso la via dall'hotel era “stimolante della città” – di sin che fuma sui banchi, bighellonando e panhandling aggressivo era sfrenato.
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Così siamo diventato molto attivi sulla scena politica. Abbiamo incontrato i capi di affari, il sindaco, il commissario della polizia e l'avvocato di distretto ogni settimana nel mio ufficio. Abbiamo affrontato fino ai problemi ed infine abbiamo fatto una disposizione con la città che puliremmo il quadrato se li dessero di 24 ore, la protezione di sette-giorno-un-settimana e faremmo rispettare le leggi. Quello era l'inizio di che cosa ora è il distretto di città concentr. Filadelfia ora si è transformata in in un modello di ruolo per il resto del mondo in termini di come pulire una città. Eravamo un precursore a tale riguardo e dopo che accosentissimo a quell'affare, siamo andato a tutte le altre costruzioni intorno al quadrato ed abbiamo detto loro che lo pulissimo e la città lo sorveglierebbe. Abbiamo detto loro che che se desiderassero contribuire potrebbero e se didn’t desiderano contribuirli’d facciala comunque. Non era forzata su chiunque, ma tutta li ha contribuiti molto disposto – ha installato loro un programma ragionevole affinchè lo facesse ed ha girato la città intorno. Se guardate oggi la città, è un modello di ruolo per pulizia ed il crimine basso.
Il punto è, se desiderate riuscire in un commercio, specialmente il commercio dell'hotel, voi deve ottenere implicato – voi può’t giusta essere un investitore passivo.
Ci sono rischi costanti. Uno dei rischi che attualmente stiamo affrontando a Filadelfia è che ci è stato uno squabble prolungato fra i sindacati al nostro centro di convenzione. Come conseguenza di quello, da agosto scorso, abbiamo avuti oltre 300.000 notti della stanza annullate. Quella’s un rischio che è incontrollabile dalla nostra situazione. Quando il sindaco li ha denominati dentro e ci ha chiesto di sostenere l'espansione del centro di convenzione, la mia risposta era, “ripara il problema ed il ll’di I ottiene dietro l'espansione. Ma se indossate’la difficoltà di t il problema, quindi esso si svilupperà soltanto.”
Nella relativa essenza, l'industria non è un'industria facile, ma ci sono molte ricompense in questione. Le difficoltà sono, soprattutto, che è conforme ad alcuni vagaries e varianze incontrollabili – la resistenza dell'economia, se i centri di convenzione stanno prenotando, il fisico e gli stati finanziari della città che state funzionando dentro possono tutti avere effetti significativi.
All'inizio, abbiamo provato a regolarsi oltre a tutti gli altri hotel. Ci sono altre catene importanti che potete rimanere dentro ed una volta che camminate attraverso il portello non sapete se siete a Cleveland o Denver o Los Angeles o San Francisco o New York che – sono tutti gli stessi. Al Rittenhouse, ho provato a portare la mia esperienza di corsa per riguardare che cosa ho desiderato vedere. Se vado a Parigi, non desidero pensare che sia a Cleveland – desidero conoscere che sono a Parigi. Se sono in Chicago, desidero ritenere come I’m. in Chicago. Ho ritenuto che ci sono abbastanza funzioni meravigliose a Filadelfia che possiamo generare un ambience che ritiene come Filadelfia.
La barra è denominata la barra di fila di Boathouse perché Filadelfia lungamente è stata un mecca di rematura grande. La rematura è uno sport importante a Filadelfia che – noi’il ve ha avuto il randello olimpico della barca di Vesper del campione qui e’ve abbiamo avuti diversi honors, anche. Lo Sr dell'asta quadra di collegamento del Jack ha vinto la medaglia di oro ’nelle 20 e ’24 Olimpiadi. Abbiamo coperture dell'asta quadra di collegamento’s del Jack, il Lizanne, appendente nella nostra barra di fila di Boathouse. Abbiamo un mural che è di 50 piedi di lunghezza e 6 dei piedi d'altezza 2 pollici, dei boathouses. Abbiamo illuminazione fiber-optic che illumina i boathouses appena come se siate stati realmente sulla fila di Boathouse, solo’s migliore perché le luci indossano’la t brucia. Abbiamo tutti i memorabilia dai randelli della barca sul prestito permanente da loro. Rendiamo ad un contributo al ripristino della fila di Boathouse ogni anno ed a quella’s come abbiamo introdotto quelle parti nell'hotel.
Il salotto dell'ingresso è denominato il salotto dell'ingresso di Cassat, chiamato dopo Mary Cassat, un artista impressionist francese che è stato sopportato ed alzato stato a Filadelfia, istruita all'Accademia della Pensilvania delle arti fini ed è andato a Parigi studiare la pittura con tutti gli artisti impressionist francesi grandi. Il suo fratello e la sua famiglia hanno vissuto sul luogo dell'hotel di Rittenhouse. Molte delle sue pitture incorporano la famiglia. Mentre studiava a Parigi, ha avuta due transenne importanti da sormontare: che era un americano e che era una donna. Li ha sormontati in modo bello ed è diventato un pittore del mondo-codice categoria. Ho accennato più presto, il mercato si è arrestato in ottobre di 1987. Il giorno dopo che il mercato lo arrestasse ha comprato tre drypoints della Mary Cassat e li ha messi nel nostro ingresso.
Filadelfia è inoltre una sede del golf grande. Nella nostra zona della stanza di riunione, abbiamo generato che cosa denominiamo i diciotto di sogno della valle del Delaware. Abbiamo avuti un comitato dei golfers del campione, più me – un golfer entusiastico. Abbiamo selezionato #1 il foro migliore, il foro migliore #2 ed e così via ed abbiamo avuti fotografie belle dell'introito del Michael Brummet di ogni foro, con una storia piccola circa ciascuno. Quella’parte di s del lore de Filadelfia.
Abbiamo un artista locale della via, Joe Barker, che ha verniciato un watercolor originale per ogni stanza nell'hotel. Inoltre abbiamo incaricato Dan Cavaliere. Lo ho denominato in su mentre stavamo costruendo l'hotel ed ho detto, “Dan, io gradisco il vostro lavoro.” Ha detto, “che la pittura voi desidera comprare?” ed io ha detto, “quanto voi desidera fare questo anno? Desidero “comprarlo” per l'anno ed averli non faccia niente ma vernici per me.” Mi sono concluso sull'assumerlo per 18 mesi ed ha fatto il mural nella barra più altre 17 pitture che stanno appendendo durante la proprietà. Sono tutte pitture realistiche delle scene de Filadelfia. Entrerebbe e discuteremmo che stagione renderemmo alla regolazione delle pitture e che posizione sarebbero. Ci sono immagini del quadrato di Rittenhouse e ci sono immagini di indipendenza Corridoio e tutte le funzioni meravigliose di Filadelfia. Quasi tutta l'arte è l'arte de Filadelfia e scene de Filadelfia, durante la proprietà.
Quando venite in qui li conoscete’re a Filadelfia. Usiamo quel tema per mostrare “l'orgoglio a Filadelfia,” in modo da transformarsi in “nell'orgoglio di Filadelfia.”
La gente è le spese più grandi, ma’con riferimento degno ai soldi. Potete fare tutte le vostre piante fisiche, spendete tutti che dobbiate sui dispositivi e sulle attrezzature della mobilia, ma l'ingrediente chiave è la gente. Ogni persona che lavora ad un hotel è un collegamento della catena, ugualmente importante e di quella più debole romperà la catena. Se spendete $150 milioni sui fogli della domestica e dell'hotel un tovagliolo sporcato sotto il dispersore, gli ospiti non rimarranno mai ancora là. Se avete un doorman che il doesn’t apre il portello per un ospite, voi’ve perso. Quando assumo la gente, cerco la gente astuta che è straordinario entusiasta del lavorare qui. Durante i primi tre anni quando ci siamo aperti, ho intervistato ogni persona che ha lavorato qui e se non mostrasse quel genere di entusiasmo, non ho avuto interesse nell'assumerli. Quando io direste, “perchè desiderate funzionare qui?” e la loro risposta era, “io ha bisogno di un lavoro,” il mio commento seguente era “seguente!” Se dicessero, “questo è il ve degli hotel più bello’I visto mai ed io attesa’della latta t per funzionare qui,” quella’s che cosa stavo cercando. Desidero la gente che è self-starters, che prenderà le decisioni e che favoriranno basicamente l'ospite in ogni risposta che è possibile.
Quando controllate in questo hotel, gli impiegati hanno un sorriso sulla loro faccia. Quando rispondono al telefono, hanno un sorriso sulla loro faccia. L'ospite ritiene quello e risuona con loro. Nessuno è qui perché couldn’t ottengono un lavoro in qualsiasi altro luogo. Il livello di formazione è oltre credenza per un hotel. Dopo 10 anni abbiamo avuti qualcosa come 70 genti che era stata con noi dal giorno che ci siamo aperti, che è unheard in questo commercio.
Siamo benedetti con gli impiegati fenomenali. Penso che abbiamo 294 genti lavorare qui e probabilmente conosco tutti o 90 per cento di loro dai loro nomi. Li curiamo come la famiglia ed il wouldn t’di I la ha qualunque altro senso. Il ve’I ha giocato il golf con alcune di loro; Il ve’I ha giocato la pallacanestro con alcune di loro. Al partito di Natale ballo con un mazzo di loro. Nessun kowtows al proprietario. I il wouldn’t ha c'è ne di quella. Quando un partito rifinisce, la mia moglie è quella ultima da andare; deve dire arrivederci a tutti gli impiegati. Doesn’t fa quella per tutto il motivo, tranne quella che allineare lo gradisce. Noi’con riferimento agli amici con loro.
L'hotel di Rittenhouse a Filadelfia era, io crede, il primo e può essere l'unico, condominium dell'hotel del cinque-diamante nel mondo. È abbastanza un posto unico; vi familiarizzate con gli ospiti mentre vi interagite con loro. Là’s molto più soddisfazione, molto più così di in una costruzione di ufficio o in un complesso dell'appartamento. Voi’con riferimento ad in grado di dare qualcosa di nuovo alla Comunità. Quando la Comunità ha un evento importante, pensano al vostro posto in primo luogo.’Ve abbiamo avuti nozze spettacolari di eventi – qui, anniversari, partiti, mitzvahs del blocco, esploratori di ragazzo, azionamenti del fondo monetario del cancro; ottenete la soddisfazione molto che in un certo piccolo senso voi’con riferimento a dare di nuovo alla Comunità e voi’con riferimento a aiutare queste organizzazioni.
Attualmente,’s più facile di esso ha usato dovere fornire il tocco personale. I calcolatori forniscono un profilo dell'ospite che indica che l'ospite gradisce i tempi de New York, l'investigatore de Filadelfia, il giornale del Wall Streeted i tempi de Londra, in modo da li ottenete loro per. Quando l'ospite rivela, le carte sono là. Quando scoprite che gradiscono una marca particolare di scozzese o di soda, avete quello nella stanza quando arrivano. Quando scoprite che hanno un penchant per un determinato genere di biscotto o di caramella, avete loro quello per. Interrogate la gente che sta facendo le prenotazioni – che cosa li fanno che gradiscono? Voi’con riferimento spesso alla comunicazione con segretaria, l'assistente, il marito, la moglie, o whomever e chiedete quei domande e contrassegno giù le risposte e vivete da esso. Queste sono le cose che incitano la gente a camminare dentro e dire, “distorsione di velocità!” Quando abbiamo avuti il primo sindaco di Mosca qui, la nuova bandierina russa è stata fatta appena ed abbiamo uscito del nostro senso ottenere quella bandierina e la abbiamo avuta appendere nel nostro ingresso. Ha camminato dentro ed è stato saltato assente. Queste sono le cose che fate come hotel che è molto importante da popolare. Riconoscono vostro andare il miglio supplementare renderle felici.
Quando in primo luogo abbiamo aperto i nostri portelli, mi sono seduto giù con il nostro architetto arredatore ed ho detto, “la nostra concorrenza principale è X che” – ho vinto’i nomi di menzione di t – “ed indosso’la t desidero batterlo in una zona; Indosso’la t desidero batterlo in due zone. Li desidero rimanere in una delle loro stanze e prendere nota di ogni singola zona. Desidero batterlo in ogni singola zona. Desidero le nostre stanze dell'ospite essere più grande. Desidero le nostre stanze da bagno essere più grandi. Desidero un acquazzone e una vasca in ogni stanza. Desidero avere nostre televisioni da essere più grandi, il nostro VCRs disponibile. Ciò è un metodo per promuovere la lealtà che – indossate il battimento’di t i vostri competitori in una zona, voi del cliente le ha battute in ogni zona.
Abbiamo la posizione migliore in città. Dall'inizio, abbiamo avuti un'ulteriore sfida perché eravamo indipendenti e conseguentemente, non abbiamo avuti commercio incorporato di rinvio. Abbiamo dovuto costruirli dalla terra in su ed ha dovuto cominciare con gli ospiti essi stessi. Usciamo del nostro senso dare esattamente un ospite che cosa desiderano, per assicurarsi che camminano felice assente. Il senso migliore di mostrare quello è quando dicono, “a proposito, la I’m. che va essere indietro qui in marzo ed ora desidero a rebook la stanza.”
Se attaccate al vostro lavoro a maglia ed il vostro obiettivo è di assicurarsi che il vostro cliente è soddisfatto, i valori di nucleo indossano’il cambiamento di t nel corso degli anni. Che cosa accade è che la nuova e tecnologia migliore si sviluppa che vi permette di effettuare più meglio. Indosso’la t vedo tutti i cambiamenti nei fondamenti col tempo, comunque. Se là’la s una nuova televisione che esce – lo ottiene. Se là’la s un nuovo collegamento del calcolatore – lo ottiene. La video comunicazione – la ottiene. Soggiorno davanti alla curva; ottenga le nuove cose che sono introdotte. Indossi’l'attesa di t fino a che la stanza non diventi stanco prima che la ripariate. Indossi’l'aspett di t l'ingresso per transformarsi in in threadbare prima che lo ripariate. Riparilo prima di esso’s un problema.
Abbiamo goduto che cosa credo sono l'più alto tasso di occupazione e l'più alto tasso della stanza, nel nostro mercato e competo aggressivamente alle catene conosciute migliori nel commercio. Quella’s le risposte che desideriamo. Otteniamo tutto dal presidente del unito Li dichiariamo ai politici importanti alle stelle di roccia alle stelle di Hollywood a Pavarotti – tutto il soggiorno qui. Oprah Winfrey, Bruce Willis, matasse di Tom, pancetta affumicata di Kevin – quando’i Re in città, questa sono dove appendono il loro cappello.
L'automazione lo permette molto più in termini di profilo dell'ospite e’s facile mantenere. Quel didn’t realmente esiste 10 anni fa. La vostra contabilità permette che otteniate tutti i generi di informazioni su una base quotidiana. Ottengo un rapporto istantaneo su ogni dei nostri hotel su una base quotidiana. Conosco l'occupazione, il tasso della stanza, l'alimento e la bevanda – tutto – su una base quotidiana. Ciò è il senso migliore mantenere la vostra barretta sull'impulso del commercio.
Abbiamo avuti una situazione un certo numero di anni fa in quale dei nostri hotel stava facendo funzionare probabilmente nel 80s basso su una base quotidiana per i mesi ed i mesi. Tutto l'improvviso lo ho visto cadere al mid-60s e dopo tre giorni di questo, ho detto, “che’torto di s? Che’s che va?” ed hanno detto che una delle aziende nella zona ha arrestato la loro corsa corporativa, in modo da noi hanno perso tutte quelle stanze. Sono andato alla persona che fa funzionare il nostro commercio dell'hotel ed ho detto, “vado in su là ed indosso’la t ritorno fino a che non lo sostituiste.” Potevamo reagire in tre giorni perché ho avuto immediatamente quelle informazioni. Se questa fosse una concessione tipica, il wouldn t’di I ottiene la dichiarazione fino a 45 giorni dopo il quarto ed a quel punto, 90 giorni avrebbero trasparito in media prima che persino avessi saputo circa il problema. Ecco perchè gradisco la nostra propria azienda che fa funzionare tutte le nostre proprie proprietà, perché possiamo immediatamente vedere un problema e reagire ad esso.
L'idea sbagliata più grande è che l'industria alberghiera è bene immobile. Esso’s non; esso’s un commercio. Esso’s molto, molto hands-on. Con la maggior parte del bene immobile potete essere un proprietario di assente e potete fare farvelo funzionare a qualcun'altro per. Per noi, nessun altro possono fare funzionare i nostri hotel ed indosso’la t desidero fare funzionare chiunque s’altra.
I viaggiatori sono molto resi sofisticato di più che viaggiano e di più’ve stato intorno. Diventano più specializzati. Hanno letto più. Stanno cercando il servizio migliore che hanno fatto prima. Dieci anni fa abbiamo avuti una stazione termale da 3.000 piedi quadrati; siamo ora a 6.500 piedi quadrati, perché desiderano più attrezzature, stanze migliori di massaggio, terapia migliore del vapore, musica bella soothe, macchine di dichiarare-of-the-art per risolvere sopra e così via. Abbiamo aggiornato il nostro ristorante; ora abbiamo Jean-Marie Lacroix, il vincitore del premio della barba di James per il chef migliore nella regione metà di-Atlantica. Ci siamo nominati appena per il nuovo ristorante migliore in unito Dichiariamo. Queste sono cose che dovete fare. La gente è spectator del vino della lettura,’con riferimento a lettura Harper’s,’con riferimento a lettura tutto possono ottenerle le loro mani sopra e’s ancor più disponibile con il Internet. Se prenotano una stanza in una città,’con riferimento a non farla perché il loro amico Joe le ha dette così – ’con riferimento al booking esso perché hanno fatto la loro ricerca ed hanno concluso questa sono un posto eccellente da rimanere.
Come proprietario, tendo ad essere attratto alle più vecchie proprietà che hanno effettuato la loro condizione, rimanenti davanti alla curva per manutenzione e personali ed offrenti tutto che mantenga l'esperienza dell'ospite grande. Se cominciate con una posizione formidabile ed i formati formidabili della stanza e continuate ad effettuare la proprietà, livello di servizio dell'ospite e l'alimento e la bevanda all'più alto grado, là’s nessuna scadenza. Quelli sono i valori che non cambiano mai col tempo.
David G. Marshall serve da Co-Presidente del Rittenhouse, di un hotel del diamante del AAA cinque e del condominium del lusso a Filadelfia, Pensilvania.
Marzo da 1992-December 2000, marshall ha servito da di direttore generale e del presidente di Amerimar Enterprises, Inc. e prima di questo, come presidente di Ameribass Realty Company gennaio da 1985-December 1987. Ordini Ameribass acquistato in 1988 e trasformato esso in Amerimar Realty Company, di cui ha servito da di direttore generale e del presidente da allora.
Fra il marshall’s il bene immobile e le transazioni significativi numerosi di affari sono la formazione e l'amministrazione del lato di bene degli investitori di ipoteca e del realty di PNB, un'azienda di NYSE con la Banca nazionale de Filadelfia e l'ipoteca coloniale, la partecipazione (come proprietario dell'azienda) all'aquisizione e proprietà del pilastro 39 a San Francisco, CA e la partecipazione all'aquisizione di tutto il bene immobile della cascata di Boise.
Sviluppandosi, riabilitato, acquistato e funzionato una varietà di hotel, fabbricati industriali, costruzioni di ufficio, Comunità residenziali, appartamenti, proprietà al minuto e facilità di parcheggio in molte regioni degli STATI UNITI, cartella’corrente del marshall s del bene immobile – ha posseduto e funzionato – i totali circa $1 miliardo
Il marshall tiene un bachelor del grado di scienza nell'economia dalla scuola di Wharton dell'università de Pensilvania. È sposato con tre bambini e cinque grandchildren.
David G. Marshall
Co-Presidente, il presidente dell'hotel di
Rittenhouse e di direttore generale,
Amerimar Realty Company
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