En choisissant un endroit pour un nouvel hôtel, la première chose que n'importe quel réalisateur doit regarder est le marché. De notre perspective, si elle est sursaturée, avec trop d'hôtels, que nous découragera de l'investissement dans lui. Si nous voyons un marché qui a les possibilités pour le segment que nous sommes disposés à s'approcher, cela prouverait contraindre. Par exemple, nous avons construit un certain nombre d'auberges de résidence aux premières parties de leur franchisage. Nous avons vu que comme créneau qui n'était rencontré par aucun autre produit d'hôtel. Nous avons construit sept de ceux et les avons trouvées pour être des investissements intéressants très réussis. Nous avons alors vu que cette industrie devenait pas overbuilt – bien établi, mais il y avait beaucoup de concurrence entrant – ainsi nous avons décidé de vendre nos propriétés et de nous écarter de ce secteur de nos affaires.
Il y a beaucoup d'aspects à la garantie, spécifiquement endroit. Si la ville est sur une amélioration ou un fléchissement, quels plans sont mis en application pour des agréments à la ville – toute ces choses affecteront nos décisions. À Denver, par exemple, le nouvel aéroport et le centre de convention nous a rendus très intéressés par la ville parce qu'elle a prouvé que la ville essayait de se soulever par ses propres circuits fermés, et faisant quelques choses très passionnantes. Le centre de convention à Denver, le centre de convention à Philadelphie, le centre de Kimmel à Philadelphie, le nouveau centre de constitution à Philadelphie – là sont beaucoup de choses qui attirent des affaires. Telles sont les choses qui rendent un endroit souhaitable. Après celui, nous courons nos nombres et voyons si nous pouvons recevoir un retour raisonnable sur notre investissement, et alors nous’ll prenons la décision.
Nous’ve habituellement pris la position pas à la construction de la terre vers le haut, mais pour monter en rattrapage des propriétés. Nous’ve avons monté en rattrapage les propriétés qui n'étaient pas des hôtels et parfois nous’ve avons monté en rattrapage les propriétés qui étaient des hôtels. Nous regarderons la gamme entière. Elle dépend de l'occasion qui se sert.
Le segment que nous essayons d'attirer sur le marché est un point clé à considérer. Nous’ve avons eu les hôtels indépendants, tels que le Rittenhouse et le George. Nous’hôtels de concession faits par ve, aussi bien. Nous analysons chaque aspect de lui que nous pouvons. Nous rencontrons les politiciens locaux, si possible, pour avoir une idée de la direction, en ce qui concerne le royaume politique, que la ville dirige. Quand nous avons commencé la construction sur le Rittenhouse en septembre de 1987, la ville de Philadelphie était dans la forme très bonne, et avant que nous ayons fini, le marché de immobiliers avait détérioré. En octobre ’de 89 le marché boursier s'était brisé. Il dévastait – la ville de Philadelphie est devenu financièrement aux abois, le crime augmentait, le phénomène des sans-abri était beaucoup plus haut, le parc à travers la rue de l'hôtel était “dopant de ville” – de péché fumant sur met hors jeu, flânant, et faire la manche agressif étaient effréné.
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Ainsi nous sommes devenus très actifs sur la scène politique. Nous avons rencontré les chefs de file des affaires, le maire, le commissaire de police, et le mandataire de zone chaque semaine dans mon bureau. Nous avons fait face jusqu'aux problèmes et avons finalement fait un arrangement avec la ville que nous nettoierions la place s'ils nous donneraient de 2$4$ heures, la protection de sept-jour-un-semaine et imposerions les lois. C'était le début de ce qui est maintenant la zone de ville centrale. Philadelphie est maintenant devenue un modèle de rôle pour le reste du monde en termes de la façon nettoyer une ville. Nous étions un précurseur à cet égard, et après que nous ayons été d'accord sur cette affaire, nous sommes allés à tous les autres bâtiments autour de la place et leur avons dit que nous la nettoierions et la ville la maintiendrait l'ordre. Nous leur avons dit que que s'ils voulaient contribuer ils pourraient, et s'ils le didn’t veulent nous contribuer’d faites-le de toute façon. Il n'était pas obligatoire sur n'importe qui, mais chacun nous a contribués très volontairement – a installé un programme raisonnable pour qu'ils le fassent et il a tourné la ville autour. Si vous regardez la ville aujourd'hui, c'est un modèle de rôle pour la propreté et le bas crime.
Le point est, si vous voulez être réussi dans des affaires, en particulier les affaires d'hôtel, vous doivent devenir impliqué – vous peut’t juste être un investisseur passif.
Il y a des risques constants. Un des risques que nous faisons face actuellement à Philadelphie est qu'il y a eu une querelle prolongée parmi les syndicats à notre centre de convention. En raison de celui, depuis août passé, nous avons eu plus de 300.000 nuits de pièce décommandées. Ce’s un risque qui est incontrôlable de notre situation. Quand le maire nous a appelés dedans et nous a demandés de soutenir l'expansion du centre de convention, ma réponse était, “fixe le problème, et le ll’de I obtiennent derrière l'expansion. Mais si vous mettez’la difficulté de t le problème, alors lui se développera seulement.”
Dans son essence, l'industrie n'est pas une industrie facile, mais il y a beaucoup de récompenses impliquées. Les difficultés sont, principalement, qu'elle est sujette à quelques caprices et désaccords incontrôlables – la force de l'économie, si les centres de convention réservent, le physique et les états financiers de la ville que vous actionnez dedans peuvent tout avoir des effets significatifs.
Au départ, nous avons essayé de nous placer indépendamment de tous autres hôtels. Il y a d'autres chaînes principales qui vous pouvez rester dedans, et une fois que vous marchez par la porte vous ne savez pas si vous êtes à Cleveland ou Denver ou Los Angeles ou San Francisco ou New York qu' – ils sont tous les identiques. Chez le Rittenhouse, j'ai essayé d'apporter ma expérience de voyage pour concerner ce que j'ai voulu voir. Si je vais à Paris, je ne veux pas penser que je suis à Cleveland que – je veux connaître que je suis à Paris. Si je suis Chicago, je veux me sentir comme I’m Chicago. J'ai estimé qu'il y a assez d'aspects merveilleux à Philadelphie que nous pouvons créer une ambiance qui se sent comme Philadelphie.
La barre s'appelle la barre de rangée de Boathouse parce que Philadelphie a longtemps été un mecca de grand ramer. Ramer est un sport important à Philadelphie que – nous’le ve a eu le club olympique de bateau de Vesper de champion ici, et nous’ve avons eu différents honneurs, aussi. Le Sr de tige carrée d'entraînement de Jack a gagné la médaille d'or dans ’les 20 et ’24 Jeux Olympiques. Nous avons la coquille de la tige carrée d'entraînement’s de Jack, le Lizanne, accrochant dans notre barre de rangée de Boathouse. Nous avons un mural qui est de 50 pieds long et 6 de pieds 2 pouces de haut, des boathouses. Nous avons un éclairage de fibre optique qui illumine les boathouses juste comme si vous étiez réellement sur la rangée de Boathouse, seulement elle’s meilleur parce que les lumières mettent’t grillent. Nous avons tous les évènements mémorables des clubs de bateau sur le prêt permanent d'eux. Nous faisons à une contribution à la restauration de la rangée de Boathouse chaque année, et à ce’s comment nous avons introduit ces morceaux dans l'hôtel.
Le salon d'entrée s'appelle le salon d'entrée de Cassat, baptisé du nom de Mary Cassat, un artiste impressionniste français qui est né et a été élevé à Philadelphie, instruite à l'académie de la Pennsylvanie des arts fins, et est allé à Paris étudier la peinture avec tous les grands artistes impressionnistes français. Son frère et sa famille ont vécu sur l'emplacement de l'hôtel de Rittenhouse. Plusieurs de ses peintures incorporent la famille. Tout en étudiant à Paris, elle a eu deux obstacles principaux à surmonter : qu'elle était une Américaine, et qu'elle était une femme. Elle les a surmontés admirablement et est devenus un peintre de monde-classe. Comme j'ai cité précédemment, le marché s'est brisé en octobre de 1987. Le jour après que le marché se soit brisé m'a acheté trois drypoints de Mary Cassat et les a mis dans notre entrée.
Philadelphie est également une maison du grand golf. Dans notre secteur de lieu de réunion, nous avons créé ce que nous appelons les dix-huit rêveurs de la vallée du Delaware. Nous avons eu un comité des golfeurs de champion, plus moi – un golfeur enthousiaste. Nous avons sélectionné le meilleur #1 trou, le meilleur trou #2, et ainsi de suite, et nous avons eu photographies de prise de Michael Brummet de belles de chaque trou, avec une petite histoire au sujet de chacun. Cette’pièce de s du savoir de Philadelphie.
Nous avons un artiste local de rue, Joe Barker, qui a peint un watercolor original pour chaque pièce dans l'hôtel. Nous avons également commissionné Dan Cavaliere. Je l'ai appelé tandis que nous construisions l'hôtel et je disais, “Dan, j'aime votre travail.” Il a dit, “que la peinture vous veulent acheter ?” et j'a indiqué, “combien vous veulent faire cette année ? Je veux “vous acheter” pendant l'année et vous avoir ne faites rien mais peignez pour moi.” J'ai fini vers le haut de le louer pendant 18 mois, et il a fait le mural dans la barre plus encore 17 peintures qui accrochent dans toute la propriété. Elles sont toutes les peintures réalistes des scènes de Philadelphie. Il entrerait et nous discuterions quelle saison nous ferions à l'arrangement des peintures et quelle endroit elles seraient. Il y a des images de place de Rittenhouse, et il y a des images de l'indépendance Hall et tous les aspects merveilleux de Philadelphie. Presque tout l'art est art de Philadelphie et scènes de Philadelphie, dans toute la propriété.
Quand vous venez dans ici vous vous connaissez’re à Philadelphie. Nous employons ce thème pour montrer “la fierté à Philadelphie,” afin de devenir “la fierté de Philadelphie.”
Le peuple est les plus grandes dépenses, mais eux’au sujet de en valeur l'argent. Vous pouvez faire tout vos usines physiques, dépensez tous que vous devez sur les montages et l'équipement de meubles, mais l'ingrédient principal est les gens. Chaque personne qui travaille à un hôtel est un lien dans une chaîne, également importante, et la plus faible cassera la chaîne. Si vous dépensez $150 millions sur les feuilles d'hôtel et d'une bonne une serviette salie sous l'évier, les invités ne resteront là jamais encore. Si vous avez un doorman que le doesn’t ouvrent la porte pour un invité, vous’ve perdu. Quand je loue des personnes, je recherche les personnes futées qui sont extraordinairement enthousiastes au sujet de travailler ici. En trois premières années quand nous nous sommes ouverts, j'ai interviewé chaque personne qui a travaillé ici, et si elles ne montraient pas ce genre d'enthousiasme, je n'ai eu aucun intérêt en les louant. Quand je diriez-vous, “pourquoi voulez-vous travailler ici ?” et leur réponse était, “j'a besoin d'un travail,” mon prochain commentaire était “prochaine !” S'ils disaient, “c'est le ve d'hôtel le plus beau’I jamais vu et moi attente’du bidon t pour travailler ici,” ce’s ce que je recherchais. Je veux les personnes qui sont art de l'auto-portrait-starters, qui prendront des décisions, et qui favoriseront l'invité dans fondamentalement chaque réponse qui est possible.
Quand vous vérifiez dans cet hôtel, les employés ont un sourire sur leur visage. Quand ils répondent au téléphone, ils ont un sourire sur leur visage. L'invité sent cela, et il résonne avec eux. Personne n'est ici parce qu'elles le couldn’t obtiennent un travail n'importe où ailleurs. Le niveau d'éducation est au delà de croyance pour un hôtel. Après 10 ans nous avons eu quelque chose comme 70 personnes qui avaient été avec nous du jour où nous nous sommes ouvert, qui est inconnu dans ces affaires.
Nous sommes bénis avec les employés phénoménaux. Je pense que nous avons 294 personnes travailler ici et je connais probablement tous ou 90 pour cent d'eux par leurs prénoms. Nous les traitons comme la famille, et le wouldn t’de I l'ont n'importe quelle autre manière. Le ve’I a joué le golf avec certains d'entre eux ; Le ve’I a joué au basket-ball avec certains d'entre eux. À la partie de Noël je danse avec un groupe d'eux. Unique prosternations au propriétaire. I le wouldn’t ont n'importe lequel de cela. Quand une partie finit, mon épouse est dernière à partir ; elle doit dire au revoir à tous les employés. Elle le doesn’t font cela pour n'importe quelle raison, autre que celle qu'elle les aime vraiment. Nous’au sujet des amis avec eux.
L'hôtel de Rittenhouse à Philadelphie était, je croient, le premier, et peuvent être le seul, condominium d'hôtel de cinq-diamant dans le monde. C'est tout à fait un endroit unique ; vous finissez par connaître les invités pendant que vous agissez l'un sur l'autre avec eux. Là’s beaucoup plus de satisfaction, beaucoup plus ainsi que dans un bâtiment de bureau ou un complexe d'appartement. Vous’au sujet de capable donner quelque chose de nouveau à la communauté. Quand la communauté a un événement important, elles pensent à votre endroit d'abord. Nous’ve avons eu des mariages spectaculaires d'événements – ici, anniversaires, parties, mitzvahs de batte, scouts de garçon, commandes de fonds de cancer ; vous obtenez beaucoup de satisfaction qui d'une certaine petite manière vous’au sujet de donner de nouveau à la communauté et vous’au sujet d'aider ces organismes.
Actuellement, elle’s plus facile que lui devait fournir le contact personnel. Les ordinateurs fournissent un profil d'invité qui indique que l'invité aime les temps de New York, l'investigateur de Philadelphie, le journal de Wall Street, et les temps de Londres, ainsi vous les obtenez pour eux. Quand l'invité révèle, les papiers sont là. Quand vous découvrez qu'ils aiment une marque particulière d'écossais ou de soude, vous avez cela dans la chambre quand ils arrivent. Quand vous découvrez qu'ils ont un penchant pour un certain genre de biscuit ou de sucrerie, vous avez cela pour eux. Vous interrogez le peuple qui font des réservations – ce qui vous font qu'elles aiment ? Vous’au sujet de parler souvent au secrétaire, l'aide, le mari, l'épouse, ou qui que ce soit que, et vous demandez ces questions et marque en bas des réponses et vivez à côté d'elle. Ce sont les choses qui incitent des personnes à marcher dedans et dire, “défaut de la reproduction sonore !” Quand nous avons eu le premier maire de Moscou ici, le nouveau drapeau russe a été juste fait et nous sommes sortis de notre manière d'obtenir ce drapeau, et nous l'avons eu accrocher dans notre entrée. Il a marché dedans et il a été soufflé parti. Ce sont les choses que vous faites comme hôtel il est très important peuple que. Elles identifient votre aller le mille supplémentaire les rendre heureuses.
Quand nous avons ouvert la première fois nos portes, je me suis assis avec notre dessinateur d'intérieurs et j'ai dit, “notre concurrence principale est X que” – j'ai gagné’des noms de mention de t – “et je mets’t veux les battre dans un secteur ; Je mets’t veux les battre dans deux secteurs. Je veux que vous restiez dans une de leurs salles et notiez chaque seul secteur. Je veux les battre dans chaque seul secteur. Je veux nos salles d'invité d'être plus grand. Je veux que nos salles de bains soient plus grandes. Je veux une douche et un baquet dans chaque chambre. Je veux avoir nos télévisions à être plus grandes, notre VCRs disponible. C'est une méthode pour favoriser la fidélité de client que – vous mettez’le battement de t vos concurrents dans un secteur, vous les a battues dans chaque secteur.
Nous avons le meilleur endroit en ville. Dès le début, nous avons eu un défi additionnel parce que nous étions indépendants et par conséquent, n'avons eu aucune affaire intégrée de référence. Nous avons dû les constituer de la terre, et elles ont dû commencer par les invités eux-mêmes. Nous sortons de notre manière de donner un invité exactement ce qu'ils veulent, pour s'assurer qu'ils marchent heureux parti. La meilleure manière de montrer cela est quand ils disent, “d'ailleurs, I’m allant être de retour ici en mars et je veux au rebook la salle maintenant.”
Si vous vous en tenez à votre tricotage et votre but est de s'assurer que votre client est satisfait, les valeurs de noyau mettent’le changement de t au cours des années. Ce qui se produit est que la nouvelle et meilleure technologie se développe qui vous permet d'exécuter mieux. Je mets’t vois tous les changements des principes fondamentaux avec le temps, cependant. Si’s une nouvelle télévision qui sort – l'y arrivent. Si’s une nouvelle conjugaison d'ordinateur – l'y arrivent. La communication visuelle – l'obtiennent. Séjour en avant de la courbe ; obtenez les nouvelles choses qui sont présentées. Mettez’l'attente de t jusqu'à ce que la salle devienne fatiguée avant que vous la fixiez. Mettez’l'attente de t l'entrée pour devenir usé avant que vous la fixiez. Fixez-l'avant elle’s un problème.
Nous avons apprécié ce que je crois est le taux d'occupation le plus élevé et le taux de pièce le plus élevé, sur notre marché, et concurrence agressivement les meilleures chaînes connues dans les affaires. Ce’s la rétroaction que nous voulons. Nous obtenons chacun du président des Etats-Unis aux politiciens principaux à la roche tient le premier rôle à Hollywood les tient le premier rôle à Pavarotti – tout le séjour ici. Oprah Winfrey, Bruce Willis, écheveaux de Tom, lard de Kevin – quand ils’des Re en ville, ceci est où ils accrochent leur chapeau.
L'automatisation permet beaucoup plus en termes de profil d'invité, et lui’s facile à garder. Ce didn’t existent vraiment il y a 10 ans. Votre comptabilité vous permet d'obtenir toutes sortes d'information quotidiennement. J'obtiens un rapport instantané sur des chaque de nos hôtels quotidiennement. Je connais l'occupation, le taux de pièce, la nourriture et la boisson – tout – quotidiennement. C'est la meilleure manière de garder votre doigt sur l'impulsion des affaires.
Nous avons eu une situation il y a un certain nombre d'années dans ce qu'un de nos hôtels courait probablement dans le bas 80s quotidiennement pour des mois et des mois. Toute la soudain je l'ai vu tomber au mid-60s, et après trois jours de ceci, est-ce que j'ai dit, “quel’mal de s ? Sur’quel s allant ?” et ils ont dit qu'une des compagnies dans le secteur a arrêté leur voyage de corporation, ainsi nous ont perdu toutes ces salles. Je suis allé chez la personne qui court nos affaires d'hôtel et j'ai dites, “monte là et mets’t reviens jusqu'à ce que vous les remplaciez.” Nous pouvions réagir dans les trois jours parce que j'ai eu cette information immédiatement. Si c'étaient une concession typique, le wouldn t’de I obtiennent le rapport jusque à 45 jours après le quart, et à ce moment-là, 90 jours auraient transpiré en moyenne avant que j'aie même su le problème. C'est pourquoi j'aime notre propre compagnie courant toutes nos propres propriétés, parce que nous pouvons immédiatement voir un problème et réagir à lui.
La plus grande idée fausse est que l'industreie hôtelière est les immobiliers. Il’s pas ; il’s des affaires. Il’s très, très à commande manuelle. Avec la plupart des immobiliers vous pouvez être un propriétaire absent et vous pouvez faire les courir à quelqu'un d'autre pour vous. Pour nous, personne d'autre peuvent courir nos hôtels, et je mets’t veux courir n'importe qui s’d'autre.
Les voyageurs sont beaucoup plus sophistiqués plus qu'ils voyagent et davantage ils’ve été autour. Ils deviennent plus sophistiqués. Ils ont lu plus. Ils recherchent un meilleur service qu'ils ont fait avant. Il y a Dix ans nous avons eu une station thermale de 3.000 pieds carrés ; nous sommes maintenant à 6.500 pieds carrés, parce qu'ils veulent plus d'équipement, de meilleures salles de massage, de meilleure thérapie de vapeur, de belle musique de les apaiser, de machines du dernier cri pour établir dessus, et ainsi de suite. Nous avons amélioré notre restaurant ; nous avons maintenant Jean-Marie Lacroix, le gagnant de récompense de barbe de James pour le meilleur chef dans la région mi-Atlantique. Nous avons été juste nommés pour le meilleur nouveau restaurant aux Etats-Unis. Ce sont des choses que vous devez faire. Les gens sont spectateur de vin de lecture, ils’au sujet de la lecture Harper’s, ils’au sujet de la lecture tout ils peuvent obtenir leurs mains dessus, et lui’s bien plus disponible avec l'Internet. S'ils réservent une salle dans une ville, ils’au sujet de ne pas la faire parce que leur ami Joe les a dits ainsi – ’au sujet de la réservation il parce qu'ils ont fait leur recherche et ont conclu ceci est un excellent endroit à rester.
En tant que propriétaire, je tends à être attiré à des propriétés plus anciennes qui ont maintenu leur statut, restant en avant de la courbe pour l'entretien et le personnel et offrant tout qui maintiendra l'expérience d'invité grande. Si vous commencez avec un endroit terrible et des tailles terribles de pièce et continuez à maintenir la propriété, niveau de service d'invité, et la nourriture et la boisson au degré le plus élevé, là’s aucun délai. Telles sont les valeurs qui ne changent jamais le temps fini.
David G. Marshall sert de Co-Président du Rittenhouse, d'un hôtel de diamant de D.C.A. cinq et de condominium de luxe à Philadelphie, Pennsylvanie.
À partir de mars 1992-December 2000, maréchal a servi de Président et de cadre supérieur d'Amerimar Enterprises, Inc. et avant ceci, comme président d'Ameribass objet immobilier Company à partir de janvier 1985-December 1987. Rassemblez Ameribass acquis en 1988 et transformé lui en Amerimar objet immobilier dont Company, il a servi de Président et de cadre supérieur depuis.
Parmi le maréchal’s les nombreux immobiliers et transactions significatifs sont la formation et la gestion du côté de capitaux des investisseurs d'hypothèque et d'Objet immobilier de PNB, une compagnie de NYSE avec la banque fédérale de Philadelphie et l'hypothèque coloniale, la participation (comme propriétaire de la compagnie) à l'acquisition et à la propriété du pilier 39 dans San Francisco, CA, et la participation à l'acquisition de tous les immobiliers de cascade de Boise.
Après s'être développé, remis en état, acquis et fonctionné une variété d'hôtels, les bâtiments industriels, les bâtiments de bureau, les communautés résidentielles, les appartements, les propriétés au détail et les équipements se garants dans beaucoup de régions des ETATS-UNIS, brochure’courante du maréchal s des immobiliers – a possédé et a actionné – des totaux approximativement $1 milliards
Le maréchal tient un licencié en degré de la Science dans les sciences économiques de l'école de Wharton de l'université de la Pennsylvanie. Il est marié avec trois enfants et cinq petits-enfants.
David G. Marshall
Co-Président, le Président d'hôtel de
Rittenhouse et cadre supérieur,
Amerimar objet immobilier Company
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