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En elegir una localización para un hotel nuevo, la primera cosa que cualquier revelador debe mirar es el mercado. De nuestra perspectiva, si es sobresaturada, con también muchos hoteles, que nos disuadirá la inversión en ella. Si vemos un mercado que tenga la capacidad para el segmento que estamos dispuestos a acercarse, ése probaría obligar. Por ejemplo, construimos un número de mesones de la residencia en los primeros tiempos de su franchising. Vimos que como lugar de mercado que no era resuelto por ningún otro producto del hotel. Construimos siete de ésos y los encontramos para ser oportunidades de inversión muy acertadas. Entonces vimos que esa industria se convertía en no overbuilt – bien construido, pero había muchos de competición que venían adentro – así que decidíamos vender nuestras características y salir de ese sector de nuestro negocio.
Hay muchos aspectos a subscribir, específicamente localización. Si la ciudad está en una mejora o una flexión, qué planes se están poniendo en ejecucio'n para las amenidades a la ciudad – toda la esas cosas afectarán nuestras decisiones. En Denver, por ejemplo, el aeropuerto nuevo y el centro de convención nos hizo muy interesados en la ciudad porque demostró que la ciudad intentaba tirarse hacia arriba por sus propios elásticos de bota, y haciendo algunas cosas muy emocionantes. El centro de convención en Denver, el centro de convención en Philadelphia, el centro de Kimmel en Philadelphia, el nuevo centro de la constitución en Philadelphia – allí es muchas cosas que están atrayendo negocio. Ésas son las cosas que hacen una localización deseable. Después de ése, funcionamos nuestros números y vemos si podemos recibir una vuelta razonable en nuestra inversión, y entonces’ll tomamos la decisión.
Nosotros’ve llevado generalmente la posición no la estructura de la tierra para arriba, pero adaptar características.’Ve adaptamos las características que no eran hoteles y ve’adaptamos a veces las características que eran hoteles. Miraremos la gama entera. Depende de la oportunidad que se sirve.
El segmento que estamos intentando atraer en el mercado es un punto dominante a considerar.’Ve teníamos hoteles independientes, tales como el Rittenhouse y el George. Nosotros’hoteles hechos ve de la licencia, también. Analizamos cada aspecto de él que podemos. Satisfacemos con a políticos locales, si es posible, para conseguir una idea de la dirección, con respecto al reino político, que la ciudad está dirigiendo. Cuando comenzamos la construcción en el Rittenhouse en septiembre de 1987, la ciudad de Philadelphia estaba en forma bastante buena, y para el momento en que acabáramos, el mercado de propiedades inmobiliarias había deteriorado. Por octubre de ’89 la bolsa se había estrellado. Devastaba – la ciudad de Philadelphia llegó a ser financieramente apremiada, el crimen aumentaba, la falta de vivienda era mucho más alta, el parque a través de la calle del hotel era “droga de la ciudad” – del pecado que fumaba en los bancos, callejeando, y el panhandling agresivo era desenfrenado.
Hicimos tan muy activos en la escena política. Satisficimos con los líderes de negocio, el alcalde, la comisión del policía, y el abogado de districto cada semana en mi oficina. Hicimos frente hasta los problemas e hicimos en última instancia un arreglo con la ciudad que limpiaríamos encima del cuadrado si nos darían de 24 horas, de la protección de la siete-di'a-uno-semana y haríamos cumplir los leyes. Ése era el comienzo de cuál ahora es el districto de ciudad de centro. Philadelphia ahora se ha convertido en un modelo del papel para el resto del mundo en términos de cómo limpiar encima de una ciudad. Éramos un precursor a este respecto, y después de que conviniéramos ese reparto, fuimos a el resto de edificios alrededor del cuadrado y les dijimos que lo limpiáramos y la ciudad lo limpiaría. Les dijimos que que si desearon contribuir podrían, y si el didn’t desean contribuirnos’d hágala de todos modos. No era forzada sobre cualquier persona, pero cada una nos contribuyó instaló – muy dispuesto un horario razonable para que lo hagan y dio vuelta a la ciudad alrededor. Si usted mira la ciudad hoy, es un modelo del papel para la limpieza y el crimen bajo.
El punto es, si usted desea ser acertado en un negocio, particularmente el negocio del hotel, usted tiene que conseguir implicado – usted puede’t justo ser un inversionista pasivo.
Hay riesgos constantes. Uno de los riesgos que estamos haciendo frente actualmente en Philadelphia es que ha habido una disputa prolongada entre las uniones en nuestro centro de convención. Como resultado de ése, desde el pasado mes de agosto, hemos tenido sobre 300.000 noches del sitio canceladas. Ese’s un riesgo que es incontrolable de nuestra situación. Cuando el alcalde nos llamó adentro y pidió que moviéramos hacia atrás la extensión del centro de convención, mi respuesta era, “fija el problema, y el ll’de I consigue detrás de la extensión. Pero si usted pone’arreglo de t el problema, después él crecerá solamente.”
En su esencia, la industria no es una industria fácil, pero hay muchas recompensas implicadas. Las dificultades son, sobre todo, que está conforme a algunos caprichos y variaciones incontrolables – la fuerza de la economía, si los centros de convención están reservando, el físico y las condiciones financieras de la ciudad que usted está funcionando adentro pueden todas tener efectos significativos.
En el principio, intentamos fijarnos aparte de el resto de los hoteles. Hay otras cadenas importantes que usted puede permanecer adentro, y una vez que usted camine a través de la puerta usted no sabe si usted está en Cleveland o Denver o Los Ángeles o San Francisco o Nueva York que – son todos los iguales. En el Rittenhouse, intenté traer mi experiencia del recorrido para referirse lo que deseé ver. Si voy a París, no deseo pensar que esté en Cleveland que – deseo conocer que esté en París. Si estoy en Chicago, deseo sentirme como I’m en Chicago. Me sentía que hay bastantes aspectos maravillosos a Philadelphia que podemos crear un ambience que se sienta como Philadelphia.
La barra se llama la barra de la fila de Boathouse porque Philadelphia ha sido de largo un mecca de gran remar. El remar es un deporte importante en Philadelphia que – nosotros’el ve tenía el club olímpico del barco de Vesper del campeón aquí, y’ve teníamos honores individuales, también. El sr. del kelly de Gato ganó la medalla de oro en ’las 20 y ’24 Olimpiadas. Tenemos cáscara del kelly’s de Gato, el Lizanne, colgando en nuestra barra de la fila de Boathouse. Tenemos un mural que sea 50 pies largos y 6 de los pies 2 pulgadas de alto, de los boathouses. Tenemos iluminación fiber-optic que ilumine los boathouses apenas como si usted estaba realmente en la fila de Boathouse, sólo’s mejor porque las luces ponen’t quema. Tenemos todos los memorabilia de los clubs del barco en préstamo permanente de ellos. Hacemos una contribución a la restauración de la fila de Boathouse cada año, y ese’s cómo trajimos esos pedazos en el hotel.
El salón del pasillo se llama el salón del pasillo de Cassat, nombrado después de Maria Cassat, un artista impresionista francés que nació y fue criado en Philadelphia, educada en la academia de Pennsylvania de artes finos, y fue a París a estudiar la pintura con todos los grandes artistas impresionistas franceses. Su hermano y su familia vivieron en el sitio del hotel de Rittenhouse. Muchas de sus pinturas incorporan a familia. Mientras que estudiaba en París, ella tenía dos cañizos importantes a superar: que ella era un americano, y que ella era una mujer. Ella los superó maravillosamente e hizo pintor de la mundo-clase. Como mencioné anterior, el mercado se estrelló en octubre de 1987. El día después de que el mercado me estrellara compró tres drypoints de Maria Cassat y los puso en nuestro pasillo.
Philadelphia es también un hogar del gran golf. En nuestra área del sitio de reunión, creamos lo que llamamos los dieciocho ideales del valle de Delaware. Teníamos un comité de los golfistas del campeón, más mí – un golfista entusiástico. Escogimos el mejor #1 agujero, el mejor agujero #2, etcétera, y teníamos fotografías hermosas de la toma de Michael Brummet de cada agujero, con una pequeña historia sobre cada uno. Esa’pieza de s del saber de Philadelphia.
Tenemos un artista local de la calle, Joe Barker, que pintó un watercolor original para cada sitio en el hotel. También comisionamos Dan Cavaliere. Lo llamé para arriba mientras que construíamos el hotel y dije, “Dan, yo tengo gusto de su trabajo.” ¿Él dijo, “a que la pintura usted desea comprar?” ¿y yo dijo, “cuánto usted desea hacer este año? Deseo “comprarle” por el año y tenerle no haga nada sino píntelo para mí.” Terminé encima de emplearlo por 18 meses, y él hizo el mural en la barra más otras 17 pinturas que están colgando a través de la característica. Son todas pinturas realistas de las escenas de Philadelphia. Él entraría y discutiríamos qué estación haríamos el ajuste de las pinturas y qué localización serían. Hay cuadros del cuadrado de Rittenhouse, y hay cuadros de la independencia Pasillo y todos los aspectos maravillosos de Philadelphia. Casi todo el arte es arte de Philadelphia y escenas de Philadelphia, a través de la característica.
Cuando usted viene en aquí usted le conoce’re en Philadelphia. Utilizamos ese tema para demostrar “orgullo en Philadelphia,” para hacer “el orgullo de Philadelphia.”
La gente es los costos más grandes, pero ella’re digno de el dinero. Usted puede hacer todas sus plantas físicas, pasa todos lo que usted tiene que en los accesorios y el equipo de los muebles, pero el ingrediente dominante es gente. Cada persona que trabaja en un hotel es un acoplamiento en una cadena, igualmente importante, y la más débil romperá la cadena. Si usted pasa $150 millones en las hojas del hotel y de una criada una toalla manchada debajo del fregadero, las huéspedes nunca permanecerán allí otra vez. Si usted tiene un doorman que el doesn’t abra la puerta para una huésped, usted’ve perdió. Cuando empleo a gente, busco a gente elegante que es extraordinario entusiástica sobre el trabajo aquí. En los primeros tres años cuando nos abrimos, me entrevisté con a cada persona que trabajó aquí, y si ella no demostró esa clase de entusiasmo, no tenía ningún interés en emplearlos. ¿Cuándo yo diría, “por qué usted desea trabajar aquí?” ¡y su respuesta era, “yo necesita un trabajo,” mi comentario siguiente era “siguiente!” Si dijeron, “éste es el ve más hermoso del hotel’I visto siempre y yo espera’de la lata t para trabajar aquí,” ese’s qué buscaba. Deseo a gente que son los arranques automáticos, que tomarán decisiones, y que favorecerán a huésped en básicamente cada respuesta que sea posible.
Cuando usted comprueba en este hotel, los empleados tienen una sonrisa en su cara. Cuando contestan al teléfono, tienen una sonrisa en su cara. La huésped siente eso, y resuena con ellos. Nadie está aquí porque él el couldn’t consigue un trabajo en cualquier otro lugar. El nivel de la educación está más allá de creencia para un hotel. Después de 10 años teníamos algo como 70 personas que habían estado con nosotros a partir del día que nos abrimos, que es unheard en de este negocio.
Nos bendicen con los empleados fenomenales. Pienso que tenemos 294 personas el trabajar aquí y conozco probablemente a todos o a 90 por ciento de ellos por sus nombres. Los tratamos como la familia, y el wouldn t’de I la tiene cualquier otra manera. El ve’I jugó golf con algunos de ellos; El ve’I jugó a baloncesto con algunos de ellos. En el partido de Navidad bailo con un manojo de ellos. Nadie kowtows al dueño. I el wouldn’t tiene cualquiera de eso. Cuando un partido acaba, mi esposa es la pasada a irse; ella tiene que decir adiós a todos los empleados. Ella el doesn’t hace eso por cualquier razón, con excepción de ésa que ella tiene gusto verdad de ellos. Nosotros’re amigos con ellos.
El hotel de Rittenhouse en Philadelphia era, yo cree, el primer, y puede ser el único, condominio del hotel del cinco-diamante en el mundo. Es absolutamente un lugar único; usted se familiariza con las huéspedes mientras que usted obra recíprocamente con ellas. Allí’s mucho más satisfacción, mucho más tan que en un edificio de oficinas o un complejo del apartamento. Usted’re capaz de dar algo de nuevo a la comunidad. Cuando la comunidad tiene un acontecimiento importante, ella piensa en su lugar primero.’Ve teníamos bodas espectaculares de los acontecimientos – aquí, aniversarios, partidos, mitzvahs del palo, exploradores de muchacho, impulsiones del fondo del cáncer; usted consigue los muchos de satisfacción que de una cierta manera pequeña usted’re dar de nuevo a la comunidad y usted’re ayudar a estas organizaciones.
Actualmente,’s más fácil que él debía proporcionar el tacto personal. Las computadoras proporcionan un perfil de la huésped que indique que la huésped tiene gusto de los tiempos de Nueva York, del investigador de Philadelphia, del diario de Wall Street, y de los tiempos de Londres, así que usted los consigue para ellos. Cuando la huésped demuestra para arriba, los papeles están allí. Cuando usted descubre que tienen gusto de una marca de fábrica particular de escocés o de la soda, usted tiene eso en el cuarto cuando llegan. Cuando usted descubre que tienen una inclinación para cierta clase de galleta o de caramelo, usted tiene eso para ellos. ¿Usted pregunta a gente que está haciendo reservaciones – qué le hacen que tienen gusto? Usted’re a menudo hablar con la secretaria, la ayudante, el marido, la esposa, o quienquiera, y usted pide esas preguntas y marca abajo de las respuestas y vive al lado de ella. ¡Éstas son las cosas que hacen que la gente camina adentro y que dice, “ululación!” Cuando teníamos el primer alcalde de Moscú aquí, la bandera rusa nueva acaba de ser hecha y salimos de nuestra manera de conseguir esa bandera, y la teníamos el colgar en nuestro pasillo. Él caminó adentro y él estuvo soplado ausente. Éstas son las cosas que usted hace como hotel que es muy importante poblar. Reconocen su ir la milla adicional a hacerlas felices.
Cuando primero abrimos nuestras puertas, me senté abajo con nuestro diseñador interior y dije, “nuestra competición importante es X que” – gané’nombres de la mención de t – “y pongo’t deseo batirlos en una área; Pongo’t deseo batirlos en dos áreas. Quisiera que usted permanezca en uno de sus cuartos y que anotara cada sola área. Deseo batirlos en cada sola área. Deseo nuestros cuartos de la huésped de ser más grande. Quisiera que nuestros cuartos de baño fueran más grandes. Deseo una ducha y una tina en cada sitio. Deseo tener nuestras televisiones a ser más grandes, nuestro VCRs disponible. Éste es un método para promover la lealtad que usted – pone golpe’de t sus competidores en una área, usted del cliente las batió en cada área.
Tenemos la mejor localización en ciudad. Del principio, teníamos un desafío adicional porque éramos independientes y por lo tanto, no teníamos ningún negocio incorporado de la remisión. Tuvimos que construirlo de la tierra para arriba, y tuvo que comenzar con las huéspedes ellos mismos. Salimos de nuestra manera de dar a una huésped exactamente qué desean, para cerciorarse de que caminan feliz ausente. La mejor manera de demostrar eso es cuando dicen, “a propósito, I’m que va a estar detrás aquí en marcha y ahora deseo al rebook el cuarto.”
Si usted se pega a su hacer punto y su meta es cerciorarse de que su cliente está satisfecho, los valores de la base ponen’el cambio de t sobre los años. Qué sucede es que la nueva y mejor tecnología se convierte que le permite realizarse mejor. Pongo’t veo cualquier cambio en los fundamentales en un cierto plazo, aunque. Si allí’s una televisión nueva que salga – lo consigue. Si allí’s una nueva transmisión en circuito de la computadora – la consigue. La comunicación video – lo consigue. Estancia delante de la curva; consiga las nuevas cosas se introducen que. Ponga’la espera de t hasta que el cuarto llega a ser cansado antes de que usted la fije. Ponga’la espera de t para que el pasillo se convierta en threadbare antes de que usted lo fije. Fíjelo antes de él’s un problema.
Hemos gozado de lo que creo soy la tarifa más alta de la ocupación y la tarifa más alta del sitio, de nuestro mercado, y compito agresivamente con las mejores cadenas sabidas del negocio. Ese’s la regeneración que deseamos. Los conseguimos a cada uno del presidente de los Estados Unidos a los políticos importantes a las estrellas de roca a las estrellas de Hollywood a Pavarotti – toda la estancia aquí. Oprah Winfrey, Bruce Willis, madejas de Tom, tocino de Kevin – cuando’los res en la ciudad, ésta son donde cuelgan su sombrero.
La automatización permite mucho más en términos de un perfil de la huésped, y lo’s fácil guardar. Ese didn’t realmente existe hace 10 años. Su contabilidad permite que usted consiga todas las clases de información sobre una base diaria. Consigo un informe de destello sobre cada de nuestros hoteles sobre una base diaria. Sé la ocupación, la tarifa del sitio, el alimento y la bebida – todo – sobre una base diaria. Ésta es la mejor manera de guardar su dedo en el pulso del negocio.
Teníamos una situación hace un número de años en cuál funcionaba uno de nuestros hoteles probablemente en el 80s bajo sobre una base diaria para los meses y los meses. ¿Todo el repentino lo vi caer al mid-60s, y después de tres días de esto, dije, “qué’mal de s? ¿En’qué s que va?” y dijeron que una de las compañías en el área paró su recorrido corporativo, así que nosotros perdieron todos esos cuartos. Fui a la persona que funciona nuestro negocio del hotel y dije, “voy para arriba allí y pongo’t me vuelvo hasta que usted los substituye.” Podíamos reaccionar en el plazo de tres días porque tenía esa información inmediatamente. Si esto fuera una licencia típica, el wouldn t’de I consigue la declaración hasta 45 días después del cuarto, y para ese punto, 90 días habrían transpirado en promedio antes de que incluso hubiera sabido sobre el problema. Ése es porqué tengo gusto de nuestra propia compañía que funciona todas nuestras propias características, porque podemos ver inmediatamente un problema y reaccionar a él.
La idea falsa más grande es que la industria de hotel es propiedades inmobiliarias. Él’s no; él’s un negocio. Él’s muy, muy con manos. Con la mayoría de las propiedades inmobiliarias usted puede ser un dueño de ausente y usted puede hacer que algún otro las funcione para usted. Para nosotros, ningunos otros pueden funcionar nuestros hoteles, y pongo’t deseo funcionar cualquier persona s’otro.
Los viajeros son mucho sofisticados más que viajan y más ellos’ve estado alrededor. Llegan a ser más sofisticados. Leyeron más. Están buscando un servicio mejor que hicieron antes. Hace diez años teníamos un balneario de 3.000 pies cuadrados; ahora estamos en 6.500 pies cuadrados, porque desean más equipo, cuartos mejores del masaje, terapia mejor del vapor, música hermosa de calmarlas, máquinas avanzadas para resolverse encendido, etcétera. Hemos aumentado nuestro restaurante; ahora tenemos Jean-Marie Lacroix, el ganador de la concesión de la barba de James para el mejor cocinero de la región mediados de-Atla'ntica. Acabamos de nominarse para el mejor restaurante nuevo de los Estados Unidos. Éstas son cosas que usted tiene que hacer. La gente es espectador del vino de la lectura, ella’re la lectura Harper’s, ella’re la lectura todo ella puede conseguir sus manos encendido, y lo’s aún más disponible con el Internet. Si ella reserva un cuarto en una ciudad, ella’re no hacerla porque su amigo Joe la dijo tan – ’re la reservación él porque ella ha hecho su investigación y ha concluido esto es un lugar excelente a permanecer.
Como dueño, tiendo para ser atraído a más viejas características que han mantenido su estado, permaneciendo delante de la curva para el mantenimiento y el personal y ofreciendo todo que mantenga la experiencia de la huésped grande. Si usted comienza con una localización fabulosa y tamaños fabulosos del sitio y continúa manteniendo la característica, porcentaje de disponibilidad de la huésped, y el alimento y la bebida al grado más alto, allí’s ningún límite de tiempo. Ésos son los valores que nunca cambian en un cierto plazo.
David G. Marshall sirve como Co-Presidente del Rittenhouse, de un hotel del diamante del AAA cinco y del condominio del lujo en Philadelphia, Pennsylvania.
A partir de marcha 1992-December 2000, ordenar sirvió como presidente y cuadro superior de Amerimar Enterprises, Inc. y antes de esto, como presidente de Ameribass Realty Company a partir de enero 1985-December 1987. Forme Ameribass adquirido en 1988 y dado vuelta le en Amerimar Realty Company, de el cual él ha servido como presidente y cuadro superior desde que.
Entre el ordenar’s las propiedades inmobiliarias y las transacciones de negocio significativas numerosas son la formación y la gerencia del lado de activo de los inversionistas de la hipoteca y de los bienes raices de PNB, una compañía de NYSE con el banco nacional de Philadelphia y la hipoteca colonial, la participación (como dueño de la compañía) en la adquisición y propiedad del embarcadero 39 en San Francisco, el CA, y la participación en la adquisición de todas las propiedades inmobiliarias de la cascada de Boise.
Convirtiéndose, rehabilitado, adquirido y funcionado una variedad de hoteles, los edificios industriales, los edificios de oficinas, las comunidades residenciales, los apartamentos, las características al por menor y las instalaciones que parqueaban en muchas áreas de los ESTADOS UNIDOS, lista’actual del ordenar s de propiedades inmobiliarias – poseyó y funcionó – totales aproximadamente $1 mil millones
El ordenar sostiene a soltero del grado de la ciencia en la economía de la escuela de Wharton de la universidad de Pennsylvania. Lo casan con tres niños y cinco nietos.
David G. Marshall
Co-Presidente, el presidente del hotel de
Rittenhouse y cuadro superior,
Amerimar Realty Company
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